Obținerea unui credit imobiliar în 2025 implică pregătirea și prezentarea unui set complet de documente, esențiale pentru evaluarea eligibilității și aprobarea finanțării. Aceste documente pot varia în funcție de instituția financiară aleasă și de specificul fiecărui solicitant. Îți prezentăm o listă detaliată a documentelor necesare, conform cerințelor actuale ale principalelor bănci din România
Acte de identitate
Printre documentele de identitate necesare se numără cartea de identitate sau pașaportul. Acestea trebuie să fie valide și în curs de valabilitate. În conformitate cu legea românească, orice document de identitate expirat nu este considerat un document legal și nu poate fi folosit pentru a solicita un credit imobiliar.
Băncile și instituțiile financiare au obligația de a verifica autenticitatea documentelor de identitate, prin comparația datelor personale de pe documentele de identitate cu cele din baza de date a Autorității Naționale pentru Administrare și Reglementare în Comunicații (ANCOM). Furnizarea de documente false sau expirate poate avea consecințe grave, inclusiv respingerea cererii de credit și posibile sancțiuni legale.
În cazul în care cartea de identitate sau pașaportul sunt aproape de termenul de expirare, acestea trebuie reînnoite. Procesul de reînnoire poate dura câteva săptămâni, așadar este recomandat să începi acest demers cu mult înainte de a solicita un credit în lei sau în valută.
Documente care atestă veniturile
Documentele care pot fi utilizate pentru a confirma veniturile includ fluturașii de salariu, contractele de muncă, extrasele de cont sau alte documente financiare. Tipurile de documente necesare variază în funcție de bancă sau de tipul de credit dorit.
Pentru salariați cu venituri raportate la ANAF, este necesar Acordul de consultare a veniturilor din baza de date ANAF, semnat de solicitant și co-debitor. Pentru salariați ale căror venituri nu sunt raportate la ANAF (de exemplu, angajați MAI, MApN, SRI), trebuie Adeverință de salariu, care atestă veniturile și vechimea în muncă. Pensionarii vor prezenta Decizia de pensionare definitivă și un Talon de pensie recent sau extras de cont care confirmă încasarea pensiei.
Pentru persoane fizice autorizate (PFA) sau liber profesioniști, sunt necesare documente specifice:
- declarația unică (formular 212) împreună cu recipisa de depunere;
- registrul de încasări și plăți pe ultimele 12 sau 24 de luni;
- contracte de colaborare și alte documente justificative ale veniturilor.
Înțelegerea documentelor de venit implică mai mult decât simpla citire a cifrelor. Este importantă cunoașterea anumitor termeni financiari, cum ar fi venitul brut și net, și cum acestea afectează eligibilitatea pentru un credit. Venitul brut reprezintă suma totală câștigată înainte de reținerile fiscale și sociale, în timp ce salariul net este suma care rămâne după deducerea tuturor acestor rețineri.
Obținerea documentelor de venit poate fi un proces simplu dacă se știe exact ce trebuie făcut. Multe dintre aceste documente pot fi obținute direct de la angajator. De exemplu, fluturașii de salariu sau contractul de muncă pot fi solicitați de la departamentul de resurse umane al companiei. Alte documente, cum ar fi extrasele de cont, pot fi obținute de la banca la care deții contul.
Cu toate acestea, există anumite erori comune la prezentarea documentelor care atestă veniturile. O greșeală frecventă este omiterea unor surse de venit, cum ar fi închirierile sau veniturile din activități independente. De asemenea, furnizarea de documente expirate poate duce la respingerea cererii de credit. Prin urmare, este important să verifici toate documentele, înainte de a le prezenta băncii.
Documente despre imobilul achiziționat
Achiziționarea unui imobil implică un proces detaliat de documentație, ce cuprinde informații despre imobil: tipul acestuia (apartament, casă, teren), localizarea, suprafața, numărul de camere și alte caracteristici relevante. Este important să se menționeze și existența sau absența unor facilități suplimentare, cum ar fi garajul, pivnița, mansarda etc.
Aceste detalii ajută la evaluarea corectă a valorii imobilului. Iată ce documente să pregătești, în legătură cu imobilul pe care vrei să-l cumperi:
- antecontractul de vânzare-cumpărare;
- actele de proprietate ale imobilului;
- extras de Carte Funciară recent;
- certificat de eficiență energetică;
- documentația cadastrală și planurile imobilului.
Declarații și acorduri suplimentare
În cadrul procesului de solicitare a unui credit imobiliar, declarațiile personale joacă un rol semnificativ. Unele bănci din România pot solicita astfel de declarații pe propria răspundere pentru a obține o imagine clară a veniturilor, situației financiare, obligațiilor fiscale și a altor aspecte relevante din viața solicitantului. Acest lucru se întâmplă deoarece băncile doresc să se asigure că împrumutul va fi rambursat în mod corespunzător.
Mai mult, unele instituții bancare pot solicita semnarea anumitor acorduri suplimentare privind asigurările de viață, protecția datelor personale sau utilizarea unor servicii bancare suplimentare. Acest lucru se datorează faptului că băncile doresc să se protejeze de riscuri și să se conformeze reglementărilor în vigoare.
Este important de subliniat că nerespectarea termenilor și condițiilor stipulate în acordurile bancare poate avea consecințe serioase, inclusiv pierderea dreptului de a obține creditul sau chiar acțiuni legale.
Declarațiile și acordurile suplimentare pot include:
- declarație pe propria răspundere, în formă autentică, privind deținerea sau nu a altor proprietăți, conform cerințelor programului Noua Casă;
- acordul pentru prelucrarea datelor personale în Biroul de Credit și consultarea bazei de date a Centralei Riscului de Credit.
Gradul de îndatorare reprezintă procentul din veniturile nete lunare care poate fi alocat pentru plata ratelor lunare (inclusiv alte credite existente). Conform reglementărilor BNR în vigoare în 2025:
- pentru creditele în lei, gradul maxim de îndatorare este de 40%;
- pentru creditele în valută (acordate doar în condiții speciale), acesta este limitat la 20%;
- în cazul programului Noua Casă, gradul de îndatorare poate fi ajustat în funcție de bonitatea clientului.
Pentru a fi eligibil, trebuie să ai un istoric de credit bun (fără întârzieri majore sau executări silite) și un venit stabil. Băncile verifică:
- existența altor credite în derulare;
- întârzieri la plată;
- numărul solicitărilor de credit anterioare;
- comportamentul de plată (inclusiv codebitori sau giranți).
Documente care atestă aportul propriu
Când vine vorba de achiziționarea unui imobil, de multe ori, prima sursă de finanțare pe care oamenii o utilizează sunt economiile personale. Pentru a dovedi aceste economii, sunt necesare anumite documente, precum extrasele de cont bancar sau alte documente bancare. Acestea arată sumele depuse și retrase, precum și soldul contului. În funcție de instituția financiară, poate fi necesar și un document care să ateste originea banilor.
O altă formă este aportul în natură. Acesta poate include proprietăți imobiliare existente, utilaje sau alte bunuri tangibile. Sunt necesare documente precum contractul de vânzare-cumpărare pentru proprietățile imobiliare, facturi de achiziție pentru utilaje sau alte bunuri tangibile. (care trebuie să fie libere de sarcini și să aibă o valoare reală pe piața imobiliară).
Investițiile și activele financiare reprezintă o altă formă de aport propriu. Pot include acțiuni, obligațiuni, fonduri de investiții sau alte active financiare. Pentru a dovedi aceste surse, trebuie să prezinți documente precum certificatul de deținere a acțiunilor, extrasele de cont pentru fondurile de investiții sau alte acte emise de instituția financiară.
În unele cazuri, cadourile sau moștenirile pot fi folosite ca aport propriu. Pentru a documenta aceste surse de finanțare, pot fi necesare diverse documente, în funcție de natura cadoului sau a moștenirii. De exemplu, pentru un cadou primit sub formă de bani, poate fi necesară o declarație notarială de donație. În cazul unei moșteniri, va fi necesar un certificat de moștenitor.
Asigurări necesare
Obținerea unui credit imobiliar implică anumite documente de asigurare esențiale pentru protejarea atât a băncii, cât și a împrumutatului. Acestea pot include asigurarea de viață, asigurarea imobilului și asigurarea de șomaj. Fiecare asigurare are un scop specific, ca să acopere diverse situații neprevăzute.
Asigurarea de viață este concepută pentru a garanta rambursarea creditului, dacă împrumutatul moare sau devine incapabil să lucreze. Asigurarea imobilului și asigurarea de șomaj se concentrează pe protejarea valorii imobilului și a veniturilor împrumutatului.
În majoritatea cazurilor, este obligatoriu să se asigure imobilul care face obiectul creditului. Asigurarea imobilului acoperă daunele provocate de incendii, calamități naturale sau alte evenimente neprevăzute. Totuși, nu toate asigurările acoperă toate riscurile, deci trebuie să vezi ce anume este inclus în politica de asigurare și care sunt costurile asociate.
Interesează-te despre clauzele din:
- polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD);
- polița de asigurare facultativă a imobilului achiziționat, cesionată în favoarea băncii.
Înainte de a alege o asigurare, evaluează riscurile. Ia în considerare situația financiară, posibilele scenarii de risc și selectează oferta care se potrivește cel mai bine nevoilor tale. Este recomandat să colaborezi cu un expert financiar sau cu un broker de credit.
Pentru obținerea unui credit imobiliar în 2025, banca va solicita o evaluare a imobilului de către un evaluator autorizat ANEVAR. Astfel, va determina valoarea de piață a imobilului respectiv. Reține că o vechime de minimum 2-3 ani la același angajator poate crește șansele de aprobare a creditului, evidențiind stabilitatea financiară.
Consultă lista specifică de documente solicitate de banca la care aplici, deoarece pot exista variații în funcție de politica internă a fiecărei instituții financiare. Pregătirea atentă și completă a documentației va facilita procesul de aprobare a creditului imobiliar.