Un credit ipotecar este un împrumut pe termen lung folosit pentru achiziția unei locuințe, construcția unei case sau refinanțarea unui împrumut existent, având ca garanție imobilul cumpărat. Pentru mulți, este cel mai important pas în drumul către propria casă, motiv pentru care este esențial să înțelegi cum funcționează procesul.
Aprobarea unui credit ipotecar poate dura de la câteva zile până la câteva săptămâni, în funcție de bancă, de complexitatea dosarului și de rapiditatea cu care furnizezi documentele necesare. În general, procesul include analiza veniturilor, evaluarea imobilului și verificările interne ale băncii.
Pentru a solicita un astfel de credit, este nevoie de un set de acte esențiale, precum documentele de identitate, adeverința de venit, istoricul de muncă, declarații fiscale și actele imobilului. Deși lista exactă poate varia ușor de la o bancă la alta, pregătirea lor din timp face procesul mult mai rapid și mai simplu.
Ce este un credit ipotecar?
Creditul ipotecar este un împrumut destinat exclusiv pentru o locuință. Prin acesta, îți poți achiziționa o locuință, dar îl poți folosi și pentru construcția sau renovarea acesteia. Ceea ce definește creditul ipotecar este ipoteca, care este pusă fie pe imobilul pentru care s-a făcut creditul, fie pe un altul. Această ipotecă reprezintă garanția pentru bancă, iar imobilul în cauză nu poate fi vândut până la rambursarea creditului.
De regulă, creditul ipotecar este unul care se întinde pe o perioadă lungă de timp, spre exemplu 30 de ani. Iar ca orice credit, titularul acestuia are obligația de a achita ratele lunare, în condițiile stabilite în contractul cu creditorul.
Diferența dintre credit ipotecar și credit imobiliar
Deși cei doi termeni sunt folosiți adesea ca sinonime, există o diferență importantă între creditul ipotecar și creditul imobiliar.
Creditul ipotecar este orice tip de credit garantat cu o ipotecă asupra unui imobil, iar sumele obținute pot fi folosite în diverse scopuri, inclusiv consolidarea datoriilor sau nevoi personale, dacă banca permite. În schimb, creditul imobiliar este strict reglementat și poate fi folosit doar pentru achiziția, renovarea, construcția sau extinderea unei locuințe. În plus, costurile și condițiile creditelor imobiliare sunt mai atent reglementate prin legislație, iar gradul de transparență este mai mare.
Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar
Avantaje:
- Dobânzi mai mici decât la creditele de nevoi personale, datorită garanției oferite prin ipotecă.
- Perioadă lungă de rambursare, de până la 30 de ani, ceea ce reduce valoarea ratei lunare.
- Posibilitatea de a achiziționa o locuință chiar dacă nu dispui de suma integrală.
Dezavantaje:
- Imobilul rămâne ipotecat până la finalizarea creditului și nu poate fi vândut fără acordul băncii.
- Costurile totale pot fi ridicate pe termen lung, mai ales în cazul dobânzilor variabile.
- Procesul de aprobare poate fi mai complex și mai lent decât la alte tipuri de credite.
Tipuri de dobânzi la creditul ipotecar
Băncile oferă de obicei trei opțiuni de dobândă:
- Dobândă fixă: rămâne neschimbată pe o anumită perioadă (1, 3, 5 sau chiar 10 ani), oferind stabilitate și predictibilitate.
- Dobândă variabilă: se calculează pe baza IRCC și se modifică trimestrial. Poate fi avantajoasă sau dezavantajoasă în funcție de evoluția pieței.
- Dobândă mixtă: combină cele două variante – dobândă fixă pentru primii ani ai creditului, urmată de dobândă variabilă.
Etapele procesului de acordare a creditului ipotecar
- Pre-aprobarea financiară: banca analizează veniturile solicitantului și stabilește suma maximă pe care o poate împrumuta.
- Alegerea imobilului: după primirea pre-aprobării, poți selecta locuința dorită.
- Evaluarea imobilului: un evaluator autorizat inspectează proprietatea și stabilește valoarea oficială pentru bancă.
- Aprobarea finală: banca verifică toate documentele și confirmă acordarea creditului.
- Semnarea contractelor: se semnează contractul de credit, contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă.
- Virarea banilor: banca transferă suma către vânzător, iar tu devii proprietar.
Cât durează aprobarea unui credit ipotecar?
Perioada de aprobare a creditului ipotecar variază de la o bancă la alta. Acest lucru poate fi influențat de următorii factori:
- Procedurile interne ale băncii – banca trebuie să îți analizeze documentele depuse și să aprobe la nivel de sucursală sau centralizat
- Valoarea creditului – banca trebuie să analizeze dacă te încadrezi pentru suma dorită, dar și dacă sunt alte aspecte ce au nevoie de aprobări suplimentare
- Documentele locuinței ipotecate – acesta trebuie să conțină cadastru și intabulare în Cartea Funciară
- Perioada de aglomerare a băncii – o perioadă solicitantă pentru bancă îți poate mări timpul de așteptare
- Disponibilitatea evaluatorului – un evaluator din partea băncii va inspecta locuința ipotecată la fața locului pentru a-i stabili valoarea în funcție de condiții pre-stabilite, folosite de către toate băncile (zonă, dotări, suprafață etc.)
Care sunt condițiile de acordare ale unui credit ipotecar?
Condițiile de acordare ale unui credit ipotecar pot să difere de la o instituție bancară la alta, dar cele care se regăsesc la orice bancă sunt și cele impuse de legislația din România. În primul rând, persoana care solicită creditul trebuie să fie majoră.
În al doilea rând, legislația din România permite, din ianuarie 2019, un grad de îndatorare de maximum 40% din salariul net pentru creditele în lei și maximum 20% pentru creditele în valută. Pentru gradul maximum de îndatorarea se iau în calcul și alte credite nerambursate, iar veniturile care se calculează sunt doar cele permanente. Spre exemplu, nu se ia în considerare dacă primești bani de la prieteni sau rude, chiar și dacă acest lucru se întâmplă recurent.
Update:
Gradul de îndatorare pentru creditele ipotecare în 2026
În 2026, regulile privind gradul maxim de îndatorare sunt ușor diferite față de 2019. Aceste limite sunt stabilite de BNR și se aplică pentru toate băncile din România, pentru a preveni supraîndatorarea persoanelor fizice.
Limite generale:
- Credite în lei: rata lunară nu trebuie să depășească 40% din venitul net.
- Prima locuință în lei: în anumite cazuri, gradul maxim poate fi 45%, dacă veniturile sunt suficiente și riscul creditului este considerat redus.
- Credite în valută: rata lunară nu trebuie să depășească 20–25% din venitul net, în funcție de banca și tipul creditului.
Alte aspecte importante:
- La calcularea gradului de îndatorare se iau în considerare toate creditele existente, inclusiv carduri de credit, credite de consum sau alte împrumuturi.
- Se iau în calcul doar veniturile permanente și stabile, cum ar fi salariul, pensia sau veniturile din activități independente dovedite legal. Sumele ocazionale sau primite de la rude/prieteni nu se includ.
- Aceste limite pot fi ajustate de bancă în funcție de riscul individual al solicitantului și de politica internă a instituției.
⚠️ Sfat: înainte de a aplica pentru un credit ipotecar, verifică cu banca ta gradul de îndatorare maxim acceptat și dacă ai inclus toate veniturile și obligațiile existente.
O altă condiție importantă în acordarea creditului ipotecar este istoricul de plată al solicitantului. Dacă cel care solicită creditul se află la Biroul de Credite ca rău-platnic sau are un istoric de obligații neachitate la termen, banca îi poate refuza acordarea creditului.
În general, creditele ipotecare se acordă persoanelor care au vârsta maximă de 75 de ani la finalizarea creditului.
Pentru acest credit, dar și pentru altele, banca ia în considerare și veniturile partenerului dacă solicitantul este căsătorit, iar acest lucru poate fi avantajos în ceea ce privește valoarea maximă pe care o poate împrumuta.
De ce acte ai nevoie pentru credit ipotecar?
Așa cum am menționat la punctele anterioare, și în cazul actelor necesare pentru creditul ipotecar lucrurile pot fi diferite de la o bancă la alta. Cu toate acestea, sunt câteva acte care vor fi solicitate la orice instituție bancară.
Acestea sunt:
- Cererea de credit
- Acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscului de Credit
- Documente care atestă capacitatea de plată – adeverințe salariale, de pensie, din activități independente etc.
- Acte de identitate
- Actele imobilului propus pentru ipotecare
Ce salariu trebuie să ai pentru un credit ipotecar?
Nu există un salariu minim reglementat prin lege pe care trebuie să-l atingi pentru a obține un credit ipotecar.
Tot ce trebuie să îndeplinești sunt următoarele două condiții:
- Rata lunară nu trebuie să depășească 40% din veniturile nete, pentru creditele în lei, sau 20% din veniturile nete, pentru creditele în valută
- Să te încadrezi cu salariul tău la condiția de mai sus, în perioada maximă pentru care banca îți oferă creditul
Impactul cursului Euro/Leu asupra creditului ipotecar
Dacă alegi un credit ipotecar în valută, de exemplu în euro, rata lunară va depinde și de cursul valutar în momentul plății. În 2026, cursul mediu BNR este în jur de 5,08 – 5,09 lei/euro, însă acesta poate fluctua, ceea ce poate crește sau scădea valoarea exactă a ratei lunare în lei.
⚠️ Sfat: pentru a evita surprizele, calculează-ți capacitatea de plată inclusiv pentru scenariul în care euro crește cu 5–10% față de nivelul actual. Vezi și cum să folosești cursul valutar în favoarea ta când iei un credit în valută.
Costurile implicate într-un credit ipotecar
Pe lângă ratele lunare, un credit ipotecar implică și alte costuri pe care trebuie să le ai în vedere:
- Avansul: de regulă între 15% și 25% din valoarea imobilului.
- Taxa de evaluare: percepută de evaluatorul autorizat al băncii.
- Taxe notariale: aferente autentificării contractului de vânzare-cumpărare și a ipotecii.
- Comisioane bancare: pot include comision de analiză, administrare sau rambursare anticipată (când este cazul).
- Asigurarea obligatorie a imobilului (PAD + asigurare facultativă): necesară pentru acordarea creditului.
- Asigurare de viață: unele bănci o solicită obligatoriu, altele o oferă ca opțiune pentru un cost total mai mic al creditului.
Exemple de situații în care banca poate refuza un dosar
- Veniturile sunt insuficiente pentru valoarea creditului solicitat.
- Solicitantul figurează cu întârzieri majore în Biroul de Credit.
- Contract de muncă prea recent sau instabilitate profesională.
- Gradul de îndatorare depășește limitele legale.
- Probleme cu actele imobilului: lipsă cadastru, litigii, succesiune nefinalizată etc.
Cum să îți crești șansele de aprobare?
- Pregătește din timp toate documentele necesare.
- Achită alte credite mici pentru a reduce gradul de îndatorare.
- Menține stabilitatea la locul de muncă înainte de aplicare.
- Adu un co-împrumutat dacă veniturile tale nu sunt suficiente.
- Verifică actele imobilului pentru a evita surprizele în procesul de evaluare.
Concluzie
Creditul ipotecar este una dintre cele mai importante decizii financiare din viața unei persoane. De aceea, este esențial să înțelegi cum funcționează procesul, care sunt costurile implicate și ce condiții trebuie să îndeplinești pentru a obține aprobarea. O informare corectă și completă îți poate economisi timp, bani și stres, ajutându-te să faci alegerea potrivită pentru viitoarea ta locuință.
Întrebări frecvente despre creditul ipotecar
1. Ce avans trebuie să plătesc pentru un credit ipotecar?
De regulă, avansul este între 15% și 25% din valoarea imobilului, în funcție de bancă, tipul locuinței și dacă aceasta este nouă sau veche. Pentru imobilele comerciale, avansul poate fi mai mare.
2. Pot lua credit ipotecar dacă sunt în concediu de maternitate?
Da, multe bănci acceptă veniturile din concediu de maternitate, însă pot solicita dovezi suplimentare despre revenirea la locul de muncă. Fiecare bancă are politici diferite.
3. Pot lua un credit ipotecar dacă am contract de muncă pe perioadă determinată?
Da, însă șansele pot fi mai mici. Băncile preferă contracte pe perioadă nedeterminată, dar acceptă și perioadă determinată dacă ai continuitate și un istoric stabil de muncă.
4. Pot lua credit ipotecar împreună cu altcineva?
Da. Poți avea un co-împrumutat (soț/soție, rudă de gradul I, partener) pentru a crește suma maximă la care te încadrezi. Veniturile voastre se cumulează.
5. Ce se întâmplă dacă nu pot plăti ratele?
Dacă întârzii cu plata, banca poate aplica penalități. Dacă neplata se menține pe termen lung, banca poate executa ipoteca și vinde imobilul pentru a recupera suma datorată. De aceea, este esențial să alegi o rată pe care o poți susține.
6. Pot achita creditul mai devreme?
Da. Rambursarea anticipată este permisă.
- La dobânzi variabile: comision 0%.
- La dobânzi fixe: comision până la 1% (în funcție de perioada rămasă).
Acest lucru poate reduce considerabil costul total al creditului.
7. Ce înseamnă IRCC și cum îmi afectează rata?
IRCC este indicele de referință pentru creditele în lei cu dobândă variabilă. Se actualizează trimestrial și poate crește sau scădea rata lunară, în funcție de evoluția pieței financiare.
8. Pot cumpăra o locuință în construcție cu credit ipotecar?
Da, dar banca va solicita un stadiu minim de finalizare (de obicei 60–80%). În plus, dezvoltatorul trebuie să prezinte documente clare, precum autorizația de construire și cartea tehnică.
9. Pot lua credit ipotecar dacă am alte credite?
Da, atâta timp cât te încadrezi în gradul maxim de îndatorare. Banca va lua în calcul toate ratele tale lunare pentru a stabili dacă poți susține noul credit.
10. Pot folosi Prima Casă / Noua Casă în loc de credit ipotecar?
Programul Noua Casă este o alternativă la creditul ipotecar clasic, cu avans mai mic (5%) și garanție oferită de stat. Totuși, are condiții stricte privind valoarea locuinței și destinația acesteia.
11. Cât durează efectiv să primesc banii?
Procesul complet – de la pre-aprobare până la semnarea actelor – durează în medie 3–6 săptămâni, în funcție de bancă și de disponibilitatea actelor.
12. Pot lua credit ipotecar dacă sunt PFA sau SRL?
Da, dar trebuie să prezinți documente fiscale suplimentare (declarații, bilanțuri, adeverințe ANAF). Băncile analizează veniturile din ultimii 1–2 ani.
13. Ce imobile nu sunt acceptate de bănci ca garanție?
Băncile pot refuza:
- imobile fără cadastru sau intabulare;
- clădiri cu risc seismic I sau II;
- construcții nefinalizate sau neautorizate;
- case din chirpici sau cu structură neconformă;
- imobile aflate în litigiu.
14. Rata mea poate crește în timp?
Da, dacă alegi o dobândă variabilă sau o dobândă mixtă după expirarea perioadei fixe. O rată fixă rămâne neschimbată în perioada contractuală stabilită.
15. Pot alege altă bancă după ce am preaprobare?
Da. Preaprobarea nu te obligă să iei creditul de la acea bancă. Poți compara ofertele altor instituții înainte de semnarea contractului final.